Kazın ayağı öyle değil....

Yedinci kat geldi… Peki vatandaşın cebinden kaç kat para çıkacak?

Yalova'nın merkezinde mansart kat düzenlemesiyle birlikte bazı yapılarda bir katlık ilave yapılaşmanın önü açıldı.

İlk bakışta güzel haber.

Eski bina yenilenecek, yeni bina yapılacak, bir de üzerine ilave bağımsız bölüm çıkacak.

Peki mesele gerçekten bu kadar basit mi?

Bir kat daha vermek, kentsel dönüşümün önündeki mali engeli ortadan kaldırmaya yeter mi?

Bence asıl konuşmamız gereken konu tam da bu.

Çünkü “Yalova'ya 7. kat geldi” demek kolay.

Zor olan, o yedinci katın ekonomik değerinin kime ve nasıl yansıyacağını hesaplamak.

Müteahhide verilecekse, vatandaş ne kazanacak?

Diyelim ki 6 katlı eski bir apartman yıkıldı.

Yeni projede mansart kat sayesinde iki yeni bağımsız bölüm ortaya çıktı.

Bu iki bölüm müteahhide verildi.

Güzel.

Müteahhit açısından yeni bir ekonomik değer oluştu.

Ama burada vatandaşın sorması gereken çok basit bir soru var:

“Benim ödeyeceğim dönüşüm maliyeti ne kadar düştü?”

Çünkü müteahhide ilave bir bağımsız bölüm vermek, tek başına vatandaşın borcunu azaltmış sayılmaz.

Müteahhit zaten o daireleri alıyorsa, o dairelerin ekonomik karşılığı yeni binanın maliyet hesabına yansıtılmalı.

Yani masaya şu hesap konulmalı:

İlave mansart dairelerinin satış değeri – bu daireleri üretmenin ilave maliyeti = dönüşüme sağlanan net katkı.

İşte gerçek mesele budur.

Mansart kat müteahhidin kurtarıcısı mı, vatandaşın nefes borusu mu?

Burada çok dikkatli olmak gerekiyor.

Mansart katın müteahhide verilmesi, projenin finansmanını kolaylaştırabilir.

Çünkü müteahhit kendi payına düşen bağımsız bölümleri ilerleyen aşamalarda satabilir; 6306 kapsamındaki uygulamalarda müteahhide düşen bağımsız bölümlerin satışına ilişkin özel kurallar da bulunuyor.

Ama bu durum “Müteahhit artık vatandaştan fark istemez” anlamına gelmiyor.

Tam tersine…

Eğer proje hâlâ ekonomik olarak açık veriyorsa, müteahhit sözleşmeye göre maliklerden fark talep edebilir.

Çünkü Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın açıklamalarında da maliklerle müteahhit arasındaki paylaşımın ve sözleşme şartlarının özel hukuk çerçevesinde belirlendiği açıkça belirtiliyor. Bakanlık, müteahhit ile malik arasındaki sözleşmenin ekonomik içeriğine doğrudan müdahale etmiyor.

Yani…

Mansart kat var diye müteahhidin “fark isteme hakkı” kendiliğinden ortadan kalkmıyor.

Ama burada belediyeye de bir soru düşüyor

Eğer bu düzenlemenin amacı gerçekten kentsel dönüşümü hızlandırmaksa, vatandaş şunu bilmek istiyor:

Bu ilave katın ekonomik karşılığı ne kadar?

Bir örnek proje açıklansın.

Mesela:

6 katlı, 20 daireli bir apartman.

Yeni bina:

20 eski malik için 20 bağımsız bölüm,

mansartta 2 ilave bağımsız bölüm,

bu 2 bölüm müteahhide bırakılıyor.

Peki?

Müteahhidin toplam inşaat maliyeti ne?

İki mansart dairesinin piyasa değeri ne?

Bu iki dairenin yapım maliyeti ne?

Net ekonomik katkısı ne?

Ve en önemlisi:

Maliklerin daha önce ödemesi gereken fark neydi, mansart kat sonrasında ne oldu?

İşte bu rakamlar açıklanırsa,

“Müteahhit zaten kazanacak” mantığıyla olmaz

Burada başka bir tehlike daha var.

Eğer mansart kat müteahhide verilir, müteahhit bu ilave bölümlerin ekonomik değerini alır ve buna rağmen maliklerden eski miktarda fark talep ederse, vatandaş haklı olarak:

“O zaman bu ilave kat benim dönüşüm maliyetimi neden düşürmedi?”

diye sorar.

Bu soru küçümsenecek bir soru değildir.

Çünkü kentsel dönüşümün amacı yalnızca müteahhidin projesini ekonomik hale getirmek değildir.

Malikin de eski binasını yenileyebilmesini mümkün hale getirmektir.

Müteahhit para kazanacak.

Elbette kazanacak.

Kimse müteahhidin zararına bina yapmasını beklemiyor.

Ama malik de dönüşümün altında ezilmemeli.

Bir kat daha çıkıyoruz ama vatandaşın cebinden de bir kat daha mı çıkacak?

Yalova'nın asıl sınavı burada.

Mansart kat gerçekten ilave ekonomik değer yaratıyorsa, bunun dönüşüm hesabında görünmesi gerekir.

Örneğin:

Müteahhidin toplam maliyeti 30 milyon lira olsun.

Mansart katın iki dairesinin toplam piyasa değeri 10 milyon lira olsun.

Bu iki dairenin ilave yapım maliyeti 4 milyon lira olsun.

Net ekonomik katkı yaklaşık 6 milyon lira olur.

O zaman “Bu düzenleme dönüşüme katkı sağlıyor” diyebiliriz.

Ama müteahhit bu 6 milyon liralık avantajı alıp, buna rağmen maliklerden aynı farkı talep ediyorsa, burada vatandaş açısından sorgulanması gereken bir hesap ortaya çıkar.

Mansart katın ekonomik avantajı kime gidiyor?

İşte köşe yazısının düğüm noktası budur.

Yalova'da yapılması gereken çok basit

Belediye, müteahhitler ve maliklerle birlikte örnek bir dönüşüm hesabını kamuoyuna açıklamalı.

“Eski bina şu.”

“Yeni bina şu.”

“Toplam maliyet şu.”

“Mansart katın değeri şu.”

“Bu katın maliyeti şu.”

“Müteahhide bırakılan bağımsız bölümler bunlar.”

“Maliklere bırakılan bağımsız bölümler bunlar.”

“Malik başına düşen fark şu kadar.”

İşte o zaman tartışma biter.

Çünkü vatandaşın ihtiyacı slogan değil, hesap.

Yedinci kat tek başına kentsel dönüşüm değildir

Yalova deprem riski taşıyan bir kent.

Dolayısıyla eski ve riskli yapıların yenilenmesi son derece önemli.

Yalova Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü de kentsel dönüşümün amaçları arasında ekonomik ömrünü tamamlamış ve depreme dayanıklı olmayan yapıların yenilenmesini açıkça sayıyor.

Bu nedenle mansart kat düzenlemesini sadece “bir kat fazla yapma” meselesi olarak görmek de doğru değil.

Eğer bu düzenleme;

müteahhidin finansman sorununu azaltıyor,

malikin ödeyeceği farkı düşürüyor,

eski binaların yenilenmesini ekonomik hale getiriyor

ve gerçekten dönüşümü hızlandırıyorsa, o zaman anlamlı bir araçtır.

Ama yalnızca binanın yüksekliğini artırıyor ve vatandaşın ödeyeceği farkı değiştirmiyorsa, o zaman ortada hâlâ çözülmesi gereken büyük bir problem vardırŞimdi Yalova'nın cevabını beklediği soru şu:

Mansart kat kimin cebini rahatlatacak?

Müteahhidin mi?

Malikin mi?

Yoksa ikisinin de dönüşüm yapabilmesini sağlayacak ortak bir ekonomik model mi oluşturulacak?

Çünkü vatandaşın istediği gökdelen değil.

Güvenli ev.

Müteahhidin istediği de hayır işi değil.

Ekonomik olarak yapılabilir proje.

İkisinin arasında köprü kurulacaksa, o köprünün adı hesap olmalı.

Yoksa…

Altı katın maliyetini çözemeden yedinci kata çıkarsak, bina yükselir; ama vatandaşın cebindeki soru işareti yerinde kalır.